Torres Maldonado v. Fernández Méndez

El Juez Asociado Señor Cóedova Dávila, emitió la opinión del tribunal. Antonio Fernández Méndez, acreedor hipotecario de Hi-ginio Pastoriza y María Cruz, inició una acción personal en cobro de pesos para obtener el pago de sn crédito y con el fin de asegurar la efectividad de la sentencia que pudiera re-caer en dicho pleito embargó, en 18 de septiembre de 1930, la misma finca objeto de la hipoteca otorgada a su favor, la cual, si bien aparecía inscrita en la fecha del embargo a nom-bre de sus deudores, había sido vendida por éstos a la de-mandante Marcia Torres Maldonado mediante escritura pú-blica otorgada en 15 de mayo de 1929. El préstamo hipoteca847 rio fné contraído en 26 de julio de 1928, e inscrito en 29 de agosto del mismo año en el registro de la propiedad. En 3 de junio de 1931 la compradora de la finca, Marcia Torres Maldonado, promovió demanda de tercería de domi-nio contra Antonio Fernández Méndez, Higinio Pastoriza y María Cruz, solicitando la cancelación del embargo y el reco-nocimiento de sus derechos dominicales sobre el inmueble re-ferido. Contestó el demandado alegando que la finca embargada pertenecía en pleno dominio a los deudores hipotecarios en la fecha en que se trabó el embargo y negando que la deman-dante fuese dueña entonces de la referida finca. Se alegó además en la contestación que la acción incoada por la deman-dante no es otra cosa sino una conjura para defraudar al demandado de los $6,000 en efectivo que mediante garantía hipotecaria de la finca objeto del presente pleito entregó en calidad de préstamo a Higinio Pastoriza y María Cruz. La corte inferior declaró sin lugar la demanda por en-tender que la trasmisión de la finca a favor de la demandante tiene la presunción de haber sido hecha a título gratuito por-que no se entregó precio alguno en presencia del notario y por considerar que la venta del inmueble, inscrita después del embargo, es falsa y simulada. Aunque son varios los errores atribuidos a la corte inferior, nos limitaremos a resolver la cuestión fundamental planteada por la parte apelante al impugnar la deci-sión del tribunal inferior negándose a. eliminar de la contes-tación la alegación que califica de conjura para defraudar al demandado, Antonio Fernández Méndez, la acción incoada por la demandante. De acuerdo con la prueba la hipoteca otorgada a favor del demandado apelante fué oportunamente inscrita en el registro de la propiedad. La venta de un in-mueble hipotecado es una transacción autorizada por la ley. El acreedor hipotecario no tiene que preocuparse porque el inmueble pase de una mano a otra. Sus derechos quedan completamente garantidos en virtud de la inscripción de la [848] hipoteca en el registro de la propiedad. Puede que la venta del inmueble a favor de la parte demandada fuera simulada como concluye la corte inferior; pero el acreedor hipoteca-rio, si no ha resultado perjudicado por la simulación, no tiene, a nuestro juicio, derecho alguno para provocar de la corte un pronunciamiento dejando sin efecto una transacción que en nada le perjudica. Ésta será una cuestión para ser venti-lada más tarde por las partes contratantes o por algún ter-cero que pueda haber resultado perjudicado en virtud del contrato que se considera simulado. Es más, de la venta de la finca no es posible deducir propósito de fraude alguno, porque es imposible defraudar a mi acreedor hipotecario, que tiene inscrita la hipoteca, por el hecho de que el inmueble hi-potecado haya cambiado de dueño. La parte que alega la simulación de un contrato debe demostrar su interés para que pueda establecer su derecho. La defensa establecida por el demandado apelado debió ser eliminada, porque de la venta del inmueble no es posible deducir la conjura alegada. La hipoteca es un contrato puramente accesorio que no puede existir sin una obligación principal a cuyo cumplimiento sirve de garantía. El acreedor no está obligado a utilizar la garantía para el pago de su crédito, si así no lo desea. Como dijimos en Luyando v. Fernández, 46 D.P.R. 689, el acreedor puede prescindir de la garantía hipotecaria, y reclamar judicialmente la efectividad de la obligación me-' diante una acción personal. Esto fué lo que hizo el acreedor y demandado apelante, Antonio Fernández Méndez. En vez de acogerse al procedimiento sumarísimo de la Ley Hipotecaria o de ejecutar la hipoteca por la vía ordinaria para sujetar la finca gravada al pago de su crédito, prescindió de la garantía, ejercitó una acción puramente personal en cobro de pesos, y para asegurar la efectividad de la sentencia embargó la misma finca que garantizó su obligación, cuando ya había pasado a ser propiedad de una tercera persona. El hecho de que el inmueble no apareciera inscrito a favor de la demandante cuando se practicó el embargo, no impide a dicha de849 mandante ejercitar sus derechos dominicales ni autoriza al demandado a ejecutar la referida finca sin haber establecido una acción real en cobro del crédito hipotecario y haber dado a la dueña la oportunidad de defenderse como parte en la acción. El embargo quedó trabado en 18 de septiembre de 1930. La demandante inscribió su título en 2 de octubre del mismo año. El acreedor hipotecario, al tener conocimiento por medio del registro de que la finca había sido vendida a una tercera persona, pudo haber ejercitado la acción corres-pondiente para hacer efectiva la obligación en el inmueble hipotecado. La ley ofrece al acreedor hipotecario completa protección para que pueda sujetar la garantía al cumplimiento de la obligación. Si por haber prescindido de esta garantía no puede asegurar la efectividad de su crédito en la cosa hi-potecada, culpa es de sus propios actos y no tiene, por tanto, motivos para quejarse. Por las razones expuestas, debe revocarse la sentencia-apelada y dictarse otra en su lugar declarando que la deman-dante Marcia Torres Maldonado es dueña de la finca que se describe en la demanda y ordenando la cancelación del embargo practicado en el registro de la propiedad a petición del demandado, sin especial condenación de costas y sin per-juicio de que dicho demandado pueda ejercitar la acción real correspondiente con la intervención de todas las partes in-teresadas para hacer efectiva en el inmueble hipotecado la obligación contraída a su favor.