Becerra v. Cobián Rivera

Ei, Juez Asociado Señor Marrero emitió la opinión del tribunal. Con la demanda sobre cumplimiento específico de con-trato radicada por José Rafael Becerra contra Narciso Co-bián Rivera y esposa se acompañó un “Contrato de Pro617 mesa de Venta”, cuyas cláusulas esenciales pueden sinteti-zarse así: Narciso Gobián Rivera es dueño de un condomi-nio de una séptima parte y de otro condominio de una cuarta parte de una séptima parte de una finca rústica com-puesta de 356.90 cuerdas, situada en el Barrio Juan Sán-chez de Bayamón. Adquirió dichos condominios en estado de soltería. Los mismos aparecen afectos a una servidum-bre de tener y conservar cinco torres de cables conducto-res de electricidad; a un contrato de arrendamiento por ocho años a contar del primero de agosto de 1938; a una hipoteca por $24,500 y a un contrato de anticresis como ga-rantía accesoria de la hipoteca; Gobián Rivera, con el ex-preso consentimiento de su esposa, tiene convenido con el Dr. José Rafael Becerra un contrato de promesa de venta de los referidos condominios y llevando a efecto lo pactado se compromete a vender al Dr. Becerra los citados condo-minios por un precio de $11,500, libre de toda carga o gravamen, debiendo deducirse el importe de cualquier carga que exista a la fecha de la venta del indicado precio de $11,500. La promesa de venta regirá hasta agosto 1 de 1946, pero Cobián Rivera vendrá obligado a vender la re-lacionada propiedad al Dr. Becerra en cualquier fecha que éste elija y hasta el primero de agosto de 1946. Con cargo al precio de la venta Cobián Rivera recibe en el acto del otorgamiento la cantidad de $1,000 de manos del Dr. Be-cerra y se conviene en que mientras no se efectúe final-mente la venta el primero pagará al Dr. Becerra intere-ses al 8 por ciento anual. Este último se compromete a entregar a Cobián Rivera cantidades adicionales hasta la suma de $2,000, que serán aplicadas al precio de la compra-venta, pero. esas cantidades devengarán intereses al 8 por ciento anual desde la fecha en que se reciben, y las mismas se dedicarán al pago total o abono de la hipoteca que grava los condominios objeto del contrato. Este será obligato618 rio para ambas partes, así como para sus herederos o cesio-narios y la parte que no lo cumpla responderá a la otra de daños y perjuicios. El Dr. Becerra podrá ceder los dere-chos adquiridos por el contrato a quien crea conveniente, con notificación a Cobián Rivera. El anterior contrato de promesa de venta fue suscrito ante notario en 11 de abril de 1942. Sin embarg’o, a con-tinuación del documento, el mismo día y ante el mismo no-tario las partes hicieron constar y suscribieron lo que pa-samos a copiar en seguida: “En este acto las partes hacen constar que si llegado el vencimiento de este contrato el Dr. Becerra no hubiera ejercitado el derecho de compra adqui-rido por este contrato podrá así hacerlo saber a Don Nar-ciso Cobián Rivera, sus herederos o causahabientes viniendo entonces don Narciso Cobián Rivera o sus sucesores obli-gados a reembolsar inmediatamente al Dr. José R. Becerra las cantidades recibidas a cuenta de esta venta, sus intere-ses y los que al tipo convenido se devenguen hasta el total pago de la obligación.” Contestada la demanda y luego de planteadas ciertas cues-tiones de derecho que es innecesario mencionar, fue some-tido el pleito mediante estipulación oral hecha en corte abierta el 31 de julio de 1947. En ella se hace constar que la parte demandada ha radicado una moción sobre consigna-ción judicial, a virtud de la cual el demandado ha deposi-tado en corte $1,000, más los intereses al 8 por ciento, o sea un total de $1,288, a favor del demandante; que con poste-rioridad a la radicación de la demanda el demandante José Rafael Becerra y su esposa, quienes eran dueños de otros condominios en la finca objeto de la demanda, vendieron en una sola escritura y junto con los demandados la totalidad de la finca a una tercera persona; que el Dr. Becerra se allanó a la venta, pero con la salvedad oral de que la misma se hacía sin perjuicio de su derecho en el pleito sobre cum619 plimiento específico de contrato; qne el demandante se Rabia opnesto a la consignación y qne sometían el caso por las constancias qne figuraban en los antos. Así las cosas, en 14 de julio de 1948 la corte inferior dictó sentencia ordenando a Narciso Cobián Rivera y a su esposa Carmela Nieves Colón a otorgar escritura de venta a favor de José Rafael Becerra del condominio de una séptima parte y del otro condominio de una cuarta parte de una séptima parte de la finca de 356.90 cuerdas que se describe en la demanda, por el precio de $11,500, al cual se deduciría “el importe de los gravámenes que afecten dichos condominios” y “caso de negarse los demandados a otorgar la escritura de referencia, el marshal la otorgará a su nombre y recibirá el importe de la venta que depositará en la secretaría de esta corte para ser .entregados a los deman-dados.” Dicha sentencia condenó, además, a los demanda-dos al pago de las costas y de la suma de $200 por concepto de honorarios de abogado, pero nada se dijo en ella sobre el valor de las cargas. La misma ha sido objeto de la ape-lación que ahora se encuentra ante nos. Según la estipulación verbal sometida por las partes el día de la vista, con posterioridad a la radicación de la demanda los condominios objeto de la misma fueron vendidos a un tercero con la anuencia y acquiescencia expresa del propio demandante Dr. Becerra. Admitiendo la validez y exigibilidad del Contrato Promesa de Venta, í1) jera posible exigir a los demandados el cumplimiento específico del mismo cuando ya los condominios objeto de dicho contrato (al igual que el resto de la finca) habían pasado a una tercera persona? Indudablemente que no. La salve-dad oral hecha por el demandante en el sentido de que la venta de los condominios de los demandados se hacía sin perjuicio de su derecho en el pleito ningún efecto tuvo. La [620] sentencia de la corte de distrito al exigir a los demandados que otorgaran escritura de venta de los citados condomi-nios a favor del demandante exigía lo imposible y en dere-cho jamás puede exigirse el cumplimiento de cosas imposi-bles. Fué un error de la corte a quo dictar sentencia en la forma en que lo hizo. Además, luego de verificada la venta de los condominios de los demandados al tercero, el demandante solicitó de la corte que ordenara le fuese entregada la cantidad de $1,288 que los demandados habían consignado en corte, como antes hemos dicho, al establecerse el pleito en su contra. La corte así lo decretó. De ese modo quedó extinguido el contrato de préstamo que incidental al de promesa de venta surgió entre las partes. Habiéndose vendido los condominios en la forma indicada y habiendo quedado solventado el contrato de préstamo, fué manifiesta la temeridad del demandante ■ al no desistir del pleito y al permitir que el mismo prosiguiera hasta su terminación. Como este Tribunal debe ahora dictar la sentencia que debió haber dictado la corte inferior, la condena en honorarios de abogado so impone. Artículo 327 del Código de Enjuiciamiento Civil según fué enmendado por la ley 94 de 11 de mayo de 1937 (Leyes de 1936-37, pág. 239); Colón v. Asociación Cooperativa Lafayette, 67 D.P.R. 271. Debe revocarse la sentencia apelada y en su lugar dic-tarse otra declarando sm lugar la demanda en todas sus par-tes y condenando al demandctAite al pago de las costas, más la suma de $300 por concepto de honorarios de abogado de la parte demandada. Footnotes [1] (1) Véanse artículo 1340 del Código Civil, ed. 1930; Manresa, Comentarios al Código Civil Español, Tomo X, ed. 1931, pág. 60.